昨日從市住房局獲悉，醞釀已久的《江蘇省物業(yè)管理條例》日前正式出爐，將于今年5月1日起正式施行，市民爭議已久的停車位租售、住房維修基金提取等問題有了明確的答案。據(jù)市住房局有關負責人透露，我市物業(yè)管理也將有“大動作”，物業(yè)選拔將告別“輪流坐莊”的局面，適合港城市情的管理細則也將出爐。

停車位禁止“只售不租”

停車位是最令居民頭疼的難題。市民陳女士告訴筆者，她所住的小區(qū)擁有大量地下車位，但是由于車位全部出售且要價較高，有車的居民拒絕購買車位轉而將車停在小區(qū)道路邊，造成小區(qū)地下車庫空蕩蕩、地上道路停滿車的現(xiàn)象。在另一高檔小區(qū)，人防工程地帶被小區(qū)物業(yè)劃線長“租”20年，租到該車位的居民則在此基礎上一分為二自建了停車庫進行“轉售”。

這些情況都在本次新出爐的條例中給予了明確的禁止。根據(jù)新《條例》規(guī)定，建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標準執(zhí)行。業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程平時用作停車位，應當向全體業(yè)主開放，租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。同時，要求停車費要單獨列賬，根據(jù)《條例》規(guī)定，“所得收益的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。”

維修基金提取“遇急從簡”

住宅專項維修基金提取難一直是市民關注的焦點。由于大雨，去年我市部分小區(qū)的電梯井被淹出現(xiàn)故障，部分頂樓居民由于屋面防水損壞、房屋滲漏嚴重亟待修理。

但是，當要動用住宅專項維修基金卻遇到了“三分之二”難題，即動用專項維修基金需要建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。部分新小區(qū)大量空房人數(shù)達不到要求，老小區(qū)沒有業(yè)主委員會，導致提取手續(xù)繁瑣，走完全程難度很大。

為此，新《條例》明確了六項“遇急從簡”情況，即屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；樓體單側外立面有脫落危險；公共護欄破損嚴重，危及人身安全的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；危及房屋安全的其他情形。如果相關的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以提出應急處置方案，經(jīng)住宅專項維修基金代管部門復核后進行應急處置。

物業(yè)投標告別“輪流坐莊”

“《條例》針對全省范圍，而根據(jù)我市實際情況制定的連云港市物業(yè)管理細則也將落地。”市住房局負責人蔣應柏表示，細則將更加具體，如物業(yè)公司收不上物業(yè)費，物業(yè)公司要怎么辦；市民對物業(yè)企業(yè)不滿意，如何更換物業(yè)等等。

物業(yè)企業(yè)管理將有較大變革，尤其是物業(yè)企業(yè)招投標的變革將在細則上有所體現(xiàn)。據(jù)了解，我市物業(yè)企業(yè)存在“新小區(qū)只管三年”的怪現(xiàn)象，部分不良物業(yè)通過頻繁投標新小區(qū)，在疏忽管理的情況下獲得三年100%的物業(yè)費。

第一年，小區(qū)居民入住拿鑰匙前要交齊一年的物業(yè)費和幾百元的裝修保證金，這樣物業(yè)第一年的物業(yè)費就有了100%；第二年，物業(yè)不退還裝修保證金而將其自動轉為小區(qū)物業(yè)費，這樣物業(yè)公司又收到了100%的物業(yè)費；第三年，即使小區(qū)物業(yè)費的實際收繳率只有50%，保證金的金額較多往往在抵充一年物業(yè)費后還能有剩余，加上還剩的保證金，物業(yè)公司又收到了100%的物業(yè)費。

這些不良物業(yè)公司收了3年物業(yè)費后，就以各種理由脫手小區(qū)管理，轉而招標新項目。而之前的小區(qū)由于管理疏忽留下大量的綠化和基礎設施“欠賬”，物業(yè)費收繳難度也非常大，對居民生活造成很大影響。

“我市將結合新《條例》頒布的契機，轉變傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)新小區(qū)管理輪流坐莊的局面。”市住房局負責人表示，物業(yè)入駐的招投標將發(fā)生較大改變，加強中間環(huán)節(jié)管理，并在報名前要加入資格預審機制，將有不良記錄的物業(yè)管理企業(yè)關在門外，同時引導企業(yè)對優(yōu)秀項目經(jīng)理進行獎勵，從物管企業(yè)入手改善我市的物業(yè)管理面貌。